Daň z nemovitých věcí 2026 – sazby, lhůty, daňové přiznání

Daň z nemovitých věcí je majetková daň, která se neplatí ze zisku, ale z vlastnictví. Stačí, abyste k 1. 1. 2026 byli zapsáni v katastru nemovitostí jako vlastník pozemku nebo stavby, a daňová povinnost je na světě. Daň se vyměřuje na celý rok dopředu a její výše záleží na typu nemovitosti, výměře, obci a místním koeficientu.

Klíčový předpis je zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, který platí už od 1. ledna 1993. Od té doby prošel desítkami novel — poslední velkou změnou bylo zvýšení základních sazeb na 1,8násobekod roku 2024 (tzv. konsolidační balíček) a pravidlo automatické indexace části sazeb podle inflace, které začalo platit od roku 2025.

Kdo platí daň z nemovitých věcí

Poplatníkem je podle § 3 (pro pozemky) a § 8(pro stavby) ten, kdo je k 1. lednu zdaňovacího období vlastníkem nemovité věci zapsaným v katastru nemovitostí. Konkrétně:

• Fyzické osoby — vlastníci rodinných domů, bytů, chat, garáží, pozemků, polí, zahrad, lesů, vinic a chmelnic.
• Právnické osoby — firmy, družstva, spolky, obce, kraje, církve a jiné PO, které vlastní nemovitý majetek.
• Spoluvlastníci — buď podává každý zvlášť podle svého podílu, nebo společný zástupce za celou spoluvlastnickou skupinu.
• Nájemce nebo pachtýř — výjimečně, u pozemků ve veřejném zájmu, kde není vlastník znám (typicky pozemky dříve neidentifikovaných vlastníků).
• Uživatel pozemku — pokud má pozemek pronajatý od státu nebo obce s povinností platit daň podle smlouvy.

Klíčové datum je vždy 1. leden. Pokud jste nemovitost koupili 2. 1. 2026, daň za rok 2026 platí ještě prodávající — vy začnete platit až za rok 2027. Stejně tak: pokud jste 30. 12. 2025 nemovitost prodali, ale zápis v katastru proběhl až 5. 1. 2026, jste pro daň 2026 stále poplatníkem vy.

Zákon č. 338/1992 Sb. — struktura

Zákon o dani z nemovitých věcí (často zkracovaný jako „ZDNV“ nebo „zákon o DzNV“) má od roku 2024 nový název — dřív se nazýval „zákon o dani z nemovitostí“. Změna terminologie odpovídá občanskému zákoníku, který od roku 2014 mluví o nemovitých věcech (pozemky a stavby spojené pevným základem s pozemkem).

Struktura zákona se dělí na dvě hlavy podle druhu daně:

• Část první — daň z pozemků(§ 2–§ 6) — předmět, poplatník, základ daně, sazba, osvobození.
• Část druhá — daň ze staveb a jednotek (§ 7–§ 11a) — předmět, poplatník, základ daně, sazba, koeficienty, osvobození.
• Část třetí — společná, zmocňovací, přechodná a závěrečná ustanovení(§ 12–§ 17a) — místní koeficient, daňové přiznání, sankce, správa daně.

Klíčový moderní prvek je § 12 ZDNV — místní koeficient. Obec může obecně závaznou vyhláškou stanovit koeficient od 0,5 až 5,0 pro všechny nebo jednotlivé části obce a jednotlivé skupiny pozemků a staveb. Tento jediný odstavec dokáže znásobit celkovou daň pětinásobně.

Kdy podat daňové přiznání

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává jen jednou — při prvním zdaňování nebo když nastane změna v parametrech nemovitosti. Lhůta je do 31. lednazdaňovacího období (tedy pro rok 2026 do 31. 1. 2026).

Konkrétně přiznání podáváte, pokud v období od 2. 1. 2025 do 1. 1. 2026 došlo k některé z těchto změn:

• Nabyli jste nemovitost — koupě, darování, dědictví, výměna, dražba, vklad do firmy.
• Pozbyli jste nemovitost — prodej, darování, směna. V tom případě podáváte „přiznání na zánik daňové povinnosti“ (čistá změna stavu).
• Dokončili jste novostavbu — kolaudace nebo první užívání stavby.
• Provedli jste přestavbu, přístavbu nebo nástavbu — zvětšila se zastavěná plocha, počet podlaží nebo se změnil účel užívání (z bydlení na podnikání atd.).
• Změnil se druh pozemku — typicky orná půda převedená na stavební pozemek, nebo zahrada na ostatní plochu.
• Změnily se podíly mezi spoluvlastníky nebo zaniklo společné jmění manželů (rozvod, úmrtí).
• Vlastník právní osoba se transformoval — rozdělil, sloučil, vyvedl nemovitost do dceřinky.

Kdo přiznat nemusí — automatický výměr

Daň z nemovitých věcí je jediná velká daň v ČR, kterou stát počítá sám a automaticky vám pošle. Pro běžného vlastníka rodinného domu nebo bytu, který se nehýbe, to znamená:

• 1.V prvním roce po nabytí nemovitosti podáte přiznání do 31. 1.
• 2. Finanční úřad daň vyměří a v dubnu vám pošle platební výměr (do datové schránky nebo poštou).
• 3.Zaplatíte do 31. 5. 2026 (nebo ve dvou splátkách u vyšších daní).
• 4. V dalších letech, pokud se nic nemění, NIC nepodáváte. Finanční úřad pošle výměr automaticky každý rok do dubna.

Pokud má obec v určitém roce změnu místního koeficientu nebo koeficientů podle počtu obyvatel, finanční úřad přepočítá daň automaticky a pošle vám opravný platební výměr. Vy nic nepodáváte. Stejně tak při změně sazeb zákonem(poslední zvýšení od 1. 1. 2024) — automatický přepočet ze strany FÚ.

Dva druhy daně — pozemky a stavby

Daň z nemovitých věcí se skládá ze dvou samostatných daní, které se v daňovém přiznání ovšem vyplňují v jednom formuláři:

• Daň z pozemků(§ 2–6 ZDNV) — týká se všech pozemků zapsaných v katastru kromě pozemků pod stavbami, které jsou součástí stavby.
• Daň ze staveb a jednotek(§ 7–11a ZDNV) — týká se budov, hal, garáží, samostatných bytových a nebytových jednotek (apartmány v bytových domech).

Pokud máte rodinný dům na vlastním pozemku, platíte obě daně dohromady — pozemek pod domem a zahradu samostatně, stavba domu samostatně. Garáž stojící odděleně se počítá zase zvlášť.

Základ daně

U pozemků je základem daně buď výměra v m² (stavební pozemky, ostatní plochy), nebo cena pozemku stanovená podle průměrné ceny zemědělského pozemku v dané obci, která je stanovena vyhláškou Ministerstva zemědělství (orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, trvalý travní porost, hospodářský les, rybník).

U staveb je základem daně výměra zastavěné plochy v m² (u staveb) nebo výměra podlahové plochy v m²u bytových a nebytových jednotek. U budov s více podlažími se základ zvyšuje za každé další nadzemní podlaží o 8 %.

Sazby pozemků 2026

Sazby pro daň z pozemků platné od roku 2024 (zvýšené konsolidačním balíčkem na 1,8násobek původních) zůstávají i v roce 2026 nezměněné:

Stavební pozemek je pozemek určený územním rozhodnutím nebo územním souhlasem k zástavbě a dosud na něm nic nestojí. Jakmile stavba zkolaudovaná stojí, stavební pozemek se promění na zastavěnou plochu pod ním a daň se počítá jen na něj jako součást nebo zvlášť.

U zemědělských pozemků(orná, vinice, zahrada atd.) se cena 1 m² stanoví podle obce vyhláškou Ministerstva zemědělství (typicky 5–18 Kč/m² podle bonitované půdně ekologické jednotky — BPEJ). Daň je pak procento z této ceny krát celková výměra.

Sazby staveb a jednotek 2026

Sazby pro daň ze staveb se vztahují k zastavěné nebo podlahové ploše v m². U staveb s více podlažími se přičítá 0,75 Kč/m² za každé další nadzemní podlaží nad 1. NP, pokud jeho zastavěná plocha přesahuje 1/3 zastavěné plochy budovy.

Pro byty a nebytové jednotky (apartmány, byty v osobním vlastnictví, garáže jako jednotky) se základem daně násobí koeficient 1,22, který reprezentuje podíl spoluvlastnictví na společných prostorech (vstupní hala, schodiště, výtah, společné chodby, podkroví, kočárkárna). Pokud byt nemá pozemek (typicky v BD), je tento koeficient nahrazen koeficientem 1,20.

Koeficienty obcí podle počtu obyvatel

Daň ze staveb (zejména obytných) se pro každou obec násobí koeficientem podle počtu obyvatel, který je zákonem stanoven pevně (§ 11 odst. 3 ZDNV):

Obec může vyhláškou stanovit koeficient o jeden stupeň níže nebo o jeden až tři stupně výše než zákonem stanovenou hodnotu (§ 11 odst. 3 písm. c ZDNV). Praha tak může jít až na koeficient 5,0 pro vybrané části města, malá obec naopak svým rezidentům sníží daň na 1,0.

Místní koeficient — bomba pod základem daně

Vedle koeficientu podle počtu obyvatel může obec stanovit ještě místní koeficient(§ 12 ZDNV), kterým se násobí celá daň (z pozemků i ze staveb). Hodnoty jsou:

• 0,5 (poloviční daň pro celou obec nebo vybranou skupinu).
• 1,5 — středně mírné zvýšení (často první krok při zavedení).
• 2,0, 2,5, 3,0 — typické hodnoty pro střední obce a turistická centra.
• 3,5, 4,0, 4,5 — vyšší zatížení v centrech velkých měst.
• 5,0 — maximum povolené zákonem (Praha 2, Praha 3, Praha 6 pro vybrané části).

Místní koeficient může obec stanovit:

• Pro celé území obce.
• Pro jednotlivé části obce (typicky centrum města vs. okraje, městské části).
• Pro jednotlivé skupiny pozemků a staveb — obec může například zatížit jen stavební pozemky (boj proti spekulacím), zemědělské pozemky nebo komerční nemovitosti.

Místní koeficient je politicky velmi citlivý — zvyšuje výnos obecního rozpočtu, ale je vidět na složence každého občana. Obvyklý je u větších měst (Brno, Ostrava, Plzeň, většina pražských částí). Naopak malé obce jej spíš nezavádějí a využívají paušální koeficient 1,0.

Splatnost daně — kdy a jak zaplatit

Daň z nemovitých věcí má dvě varianty splatnosti podle výše (§ 15 ZDNV):

• Daň do 5 000 Kč — splatná jednorázově do 31. 5. 2026.
• Daň nad 5 000 Kč — splatná ve dvou splátkách: první do 31. 5. 2026, druhá do 30. 11. 2026. Můžete ale zaplatit celou daň najednou (k 31. 5.).
• Daň poplatníků provozujících zemědělskou výrobu nebo chov ryb — splatná ve dvou splátkách: do 31. 8. 2026 a 30. 11. 2026 (zvláštní lhůta pro zemědělce, aby zaplatili po žních).

Daň se platí na účet místně příslušného finančního úřadu podle umístění nemovitosti. Pokud máte nemovitosti ve více krajích, dostanete více platebních výměrů, jeden za každý kraj. Variabilní symbol je vždy vaše rodné číslo (FO) nebo IČO (PO).

Způsoby platby

• Bankovní převod — nejjednodušší, na účet uvedený ve výměru.
• SIPO (Soustředěné inkaso plateb obyvatelstva) — pohodlné pro pravidelné platby, daň se strhne s ostatními poplatky (energie, plyn).
• Složenka— Finanční správa od roku 2024 omezila plošné rozesílání papírových složenek, ale na žádost vám ji pošle. Cena: 25 Kč za složenku, případně se prokáže placení QR kódem.
• Internetové bankovnictví — naskenujte QR kód z platebního výměru nebo zadejte ručně. Variabilní symbol = rodné číslo nebo IČO.
• Pokladna FÚ — možné, ale dnes výjimečné.

Osvobození od daně

Zákon počítá s několika kategoriemi nemovitostí, které jsou od daně osvobozeny — buď trvale, nebo dočasně (§ 4 pro pozemky, § 9 pro stavby):

Trvalá osvobození

• Pozemky a stavby ve vlastnictví státu, krajů a obcí (vlastní katastrální území), pokud nejsou využívány k podnikání.
• Veřejné pozemky — náměstí, parky, ulice, hřbitovy, dětská hřiště, sportovní hřiště ve vlastnictví obce.
• Kulturní památky a stavby v památkových rezervacích, pokud jsou zařazeny do Ústředního seznamu kulturních památek a slouží svému kulturnímu účelu.
• Pozemky tvořící vodní plochy — řeky, potoky, přehrady, rybníky určené k chovu ryb.
• Pozemky vodních ploch v krajinné péči — přírodní rezervace, národní parky, CHKO.
• Lesní pozemky chráněné — lesy ochranné, lesy zvláštního určení.
• Kostely, modlitebny, fary ve vlastnictví církve (registrované církve a náboženské společnosti).
• Diplomatická a konzulární zastoupení (reciproční osvobození).

Dočasná osvobození

• Nové stavby pro bydlení (rodinné domy, bytové domy) — osvobozeny na dobu 5 let od kolaudace, pokud obec vyhláškou osvobození zavede. Dnes (rok 2026) tuto výhodu poskytuje pouze část obcí — většina ji zrušila po roce 2010.
• Energeticky úsporné stavby a stavby s tepelnými pumpami, solárními panely, rekuperací, biomasou — pokud obec vyhláškou stanoví. Zelené střechya vegetační prvky jsou speciální kategorie, která se od roku 2024 ve více obcích uznává jako důvod k 50 % slevě.
• Stavby po živelné pohromě (povodeň, tornádo, požár) — osvobozeny na dobu 5 let po katastrofě.
• Pozemky určené k zalesnění nebo k revitalizaci — pokud splní vyhlášené podmínky obce.
• Pozemky pro účely sociálních služeb, neziskovek a charit — pokud nejsou využívány komerčně.

Elektronické podání — ePortál Finanční správy

Daňové přiznání k DzNV podáváte elektronicky přes ePortál Finanční správy (mojedane.cz nebo adisspr.mfcr.cz). Od roku 2024 je elektronické podání povinné pro všechny majitele datové schránky — tedy pro PO, OSVČ a od 1. 1. 2023 i pro všechny OSVČ-podnikatele. Občané bez datovky mohou stále podat papírově.

Postup elektronického podání:

• 1. Přihlášení — přes datovou schránku, NIA (Identitu občana), BankID nebo kvalifikovaný certifikát.
• 2. Výběr formuláře — „Daň z nemovitých věcí — DPDPN“ (přiznání) nebo „DPDPN-D“ (dílčí přiznání, pokud měníte jen vybrané údaje).
• 3. Vyplnění — postupně podle nemovitostí: katastrální území, parcelní čísla, výměry, druh pozemku nebo stavby, podíl vlastnictví.
• 4. Automatický výpočet — systém zná sazby, obecní koeficienty i místní koeficienty a vypočítá daň automaticky.
• 5. Kontrola — projděte si shrnutí, opravte případné chyby. Systém upozorní na nesoulad s katastrem.
• 6. Podepsání a odeslání — elektronickým podpisem nebo prostřednictvím datové schránky. Potvrzení dorazí do datovky.

Papírové podání

Občan bez datové schránky může vyplnit papírový formulář(vzor 16 Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, dostupný na stránkách FS) a podat na podatelně místně příslušného finančního úřadu nebo poštou doporučeně. Rozhodující je razítko podatelny / poštovní razítko nejpozději 31. 1.

Sankce za pozdní podání a pozdní platbu

Daňový řád (zákon č. 280/2009 Sb.) stanoví několik druhů sankcí:

V praxi je toleranční lhůta poměrně shovívavá: pokud podáte přiznání jen pár dní po termínu (do 5 pracovních dnů), sankce se nevyúčtuje. Stejně tak u platby — drobné prodlení několika dnů FÚ zpravidla nevymáhá. Ale jakmile přijde výzva (písemná, do datovky), kalkulace už běží naplno.

Postup vyplnění přiznání — krok za krokem

Doporučený postup pro běžného vlastníka rodinného domu, který jej v roce 2025 nabyl:

"KROK 1 — PODKLADY - Kupní (nebo darovací) smlouva s datem podpisu - Výpis z katastru nemovitostí (čerstvě z cuzk.cz) - Geometrický plán (pokud byl při převodu) - Doklad o vlastnictví předchozího majitele (pokud existuje) KROK 2 — IDENTIFIKACE - Místně příslušný FÚ podle obce (najdete na financnisprava.cz) - IČO obce + kód obce (viz vyhláška) - Katastrální území + parcelní čísla - Kategorie pozemků (orná, zahrada, stavební, ostatní) - Druh stavby (RD, BD, jiná) + zastavěná plocha v m² KROK 3 — PŘÍSTUP DO EPORTÁLU - mojedane.cz → "Daň z nemovitých věcí" - Přihlášení: datová schránka / NIA / BankID - Formulář: "Daňové přiznání k DzNV — DPDPN" KROK 4 — VYPLNĚNÍ A) Hlavička - Zdaňovací období: 2026 - Typ podání: Řádné / Dodatečné / Dílčí - Poplatník: jméno, RČ, adresa B) Daň z pozemků - Pro každý pozemek: - Katastrální území + parcelní č. - Druh pozemku (kódy A-X dle metodiky) - Výměra v m² - Cena za m² (pro zemědělské pozemky) - Podíl vlastnictví (typicky 1/1) - Důvod osvobození (pokud existuje) - Systém vypočítá: výměra × sazba × koeficient = daň C) Daň ze staveb a jednotek - Pro každou stavbu / jednotku: - Katastrální území + parcelní č. + č. popisné - Druh stavby (kódy H-Z dle metodiky) - Zastavěná plocha v m² - Počet nadzemních podlaží - Pro byty: podlahová plocha × koeficient 1,22 - Podíl vlastnictví - Systém vypočítá: plocha × sazba × koeficient × místní = daň KROK 5 — SHRNUTÍ A KONTROLA - Systém vypíše souhrn: - Daň z pozemků celkem - Daň ze staveb celkem - Místní koeficient - VÝSLEDNÁ DAŇ - Zkontrolujte čísla. Pokud sedí, klikni ODESLAT. KROK 6 — ODESLÁNÍ - Podepsání: el. podpis / datovka / NIA - Potvrzení do datovky / e-mailu - Uchovat 10 let (lhůta pro daňovou kontrolu) KROK 7 — ČEKÁNÍ NA PLATEBNÍ VÝMĚR - FÚ doručí výměr do dubna 2026 - V něm: výše daně, splatnost, č. účtu, VS - Zaplatit do 31. 5. 2026 (nebo 1. splátka) PODÁNO. V dalších letech už nic, pokud se nezmění situace."

Pro právnické osoby (firma vlastnící nemovitosti) je postup obdobný, jen se přiznání podává elektronicky povinně a vyplňuje se IČO místo rodného čísla. Postup je v podstatě stejný — FÚ vyměří daň, pošle platební výměr a v dalších letech automatický výměr.

Praktický příklad výpočtu

Modelová situace: rodinný dům v Brně (statutární město, koeficient 3,5 ze zákona + místní koeficient 2,0).

• Pozemek: zahrada 600 m², zastavěná plocha pod domem 150 m².
• Stavba: RD s 1. NP + 1. NP (přízemí + první patro), zastavěná plocha 150 m².

Výpočet daně z pozemků:

• Zahrada: 600 m² × cena 12,30 Kč/m² (BPEJ Brno) × 1,35 % = 99,63 Kč
• Zastavěná plocha: 150 m² × 0,35 Kč/m² = 52,50 Kč
• Subtotal pozemky:152,13 Kč

Výpočet daně ze staveb:

• Základní sazba RD: 3,50 Kč/m²
• Příplatek za 1. další NP: 0,75 Kč/m²
• Sazba celkem: 4,25 Kč/m² × 150 m² = 637,50 Kč
• Koeficient obce Brno (statutární město): × 3,5 = 2 231,25 Kč
• Subtotal stavby:2 231,25 Kč

Celkem před místním koeficientem: 152,13 + 2 231,25 = 2 383,38 Kč

Místní koeficient Brno (např. 2,0): 2 383,38 × 2,0 = 4 766,76 Kč/rok

Daň je pod 5 000 Kč, takže se platí jednorázově do 31. 5. 2026.

Shrnutí: jak postupovat v roce 2026

Pro praktickou orientaci v dani z nemovitých věcí 2026 si zapamatujte tyto klíčové body:

• Rozhodující den:1. 1. 2026. Kdo k tomuto datu vlastní nemovitost (zápis v katastru), je poplatníkem.
• Přiznání jen při změně: Pokud se od loňska nic nezměnilo, nic nepodáváte. FÚ pošle platební výměr.
• Lhůta přiznání:31. 1. 2026 — jen pokud podáváte (koupě, prodej, kolaudace, přestavba).
• Splatnost daně:31. 5. 2026 jednorázově (do 5 000 Kč) nebo ve dvou splátkách (nad 5 000 Kč).
• Elektronické podání: povinné pro PO a OSVČ s datovou schránkou. ePortál FS (mojedane.cz).
• Koeficient obce: 1,0–4,5 podle počtu obyvatel, lze upravit o ±1 (nahoru o 1–3 stupně).
• Místní koeficient: 0,5–5,0 (Praha 2 a 3 mají v centru 2–3). Násobí celou daň.
• Sankce:0,05 % denně za pozdní přiznání, 17–18 % p. a. za pozdní platbu.

Daň z nemovitých věcí není sice nejvyšší daní, ale v součtu za roky vlastnictví může být znatelná — zejména v Praze, Brně a turistických centrech, kde místní koeficient vystupuje ze základní 1,0 až na hodnotu 5,0. Pokud uvažujete o koupi nemovitosti, vždy si před podpisem smlouvy ověřte aktuální koeficienty obce — najdete je v obecně závazných vyhláškách a na portálu Finanční správy.

Pokud potřebujete kupní smlouvu na nemovitost, darovací smlouvu, dohodu o rozdělení podílů nebo jiný dokument spojený s převodem nemovitosti, vyzkoušej Dokumentomat zdarma. Nahraješ si vlastní šablonu (kupní smlouvu, darovací, dohodu o vypořádání SJM, plnou moc pro katastr), označíš pole a vygeneruješ právně relevantní dokumenty během minut — a předejdeš tak situaci, kdy nesprávný datum zápisu v katastru způsobí, že daň na další rok zaplatíte vy a ne nový majitel.